Drømmer du om at få lidt ekstra ind på kontoen ved at leje et ledigt værelse ud – uden at dele gevinsten med Skat? Så er 2025 året, du skal have helt styr på reglerne. Grænsen for, hvor meget du må tjene skattefrit, er nemlig ikke bare et enkelt tal – den afhænger af boligtypen, opgørelsesmetoden og hvilke indtægter du præcis modtager. Sætter du lejen for højt, glemmer du at regne forbruget med, eller vælger du den forkerte skattemetode, kan det hurtigt koste dyrt i efterregning.
I denne guide får du et lyn-overblik over 2025-satserne, en trin-for-trin forklaring af de to opgørelsesmetoder, konkrete beregningseksempler – og en praktisk tjekliste, der hjælper dig med at undgå de klassiske faldgruber. Læs videre, og find ud af præcis hvor meget du kan tjene, før skattefar banker på døren.
Overblik 2025: Hvor meget kan du tjene skattefrit på at udleje et værelse?
Vil du udleje et enkelt værelse i 2025, er det afgørende at kende den skattefrie grænse – og at vide, at grænsen afhænger af både boligtype og den opgørelsesmetode, du vælger.
Det helt korte svar
- ”Skattefrit” betyder, at du kan beholde hele lejeindtægten uden at betale indkomstskat eller arbejdsmarkedsbidrag, så længe indtægten ligger under årets bundfradrag.
- Lejeindtægt bliver skattepligtig, så snart den samlede indtægt overstiger bundfradraget (ved skematisk metode) – eller hvis du vælger regnskabsmetoden og får et positivt overskud.
- Grænsen varierer, fordi bundfradraget beregnes forskelligt, alt efter om du bor i en ejerbolig, andelsbolig eller lejebolig, og fordi du frit kan vælge mellem bundfradragsmetoden eller regnskabsmetoden for hele indkomståret.
Typiske skattefrie bundfradrag i 2025
| Bolig- og udlejningstype | Valgt metode | Forventet bundfradrag 2025* | Hvornår bliver indtægten skattepligtig? |
|---|---|---|---|
| Ejerbolig (du bor selv i boligen) Udlejning af ét eller flere værelser |
Bundfradrag (skematisk) | 1,33 % af ejendomsvurderingen – dog mindst ca. 26.000 kr. |
Når leje + forbrug + gebyrer overstiger fradraget |
| Andelsbolig | Bundfradrag (skematisk) | 2/3 af årlig boligafgift + evt. fællesudgifter | Når indtægt overstiger beløbet |
| Lejebolig (fremleje af værelse) | Bundfradrag (skematisk) | 2/3 af årlig husleje (excl. á conto forbrug) | Når indtægt overstiger beløbet |
| Alle boligtyper | Regnskabsmetode | Intet bundfradrag – du fratrækker faktiske udgifter |
Når samlede indtægter < udgifter => 0 kr. i skat Når overskud > 0 kr. => skat af overskuddet |
*Bundfradragene for 2025 offentliggøres endeligt af Skattestyrelsen primo 2025. Tallene ovenfor bygger på de foreløbige satser og lovfastsatte beregningsregler.
Hvad tæller med som indtægt?
- Husleje pr. måned – både den faste leje og evt. betaling pr. døgn/uge.
- Forbrugsbetaling: el, vand, varme, gas, internet, antenne mv. – uanset om det betales á conto eller som fast beløb.
- Gebyrer og tillæg: fx rengøringsgebyr, ekstra nøgle, sengetøj, parkeringslicens, administrationsgebyr fra udlejningsplatform.
- Deposita tæller ikke som indtægt, medmindre du modregner skader og beholder beløbet.
Hvornår og hvordan beskattes overskuddet?
Overskuddet beskattes som kapitalindkomst i din personlige indkomst, og der betales normalt ikke arbejdsmarkedsbidrag. Du skal vælge metode (bundfradrag eller regnskab) én gang pr. indkomstår – valget gælder alle dine værelsesudlejninger i den periode.
Konklusion: I 2025 kan de fleste, der udlejer ét værelse i deres egen bolig på almindelige markedsvilkår, opnå en skattefri indtægt på mellem 25.000 kr. og 60.000 kr., afhængigt af boligtype og husleje. Holder du indtægten under bundfradraget – eller kan dine faktiske udgifter dække indtægten – slipper du helt for skat.
Opgørelsesmetoder: Bundfradrag (skematisk) vs. regnskabsmetode
Når du udlejer et eller flere værelser i den bolig, du selv bor i, skal du vælge én af to metoder til at opgøre årets lejeindtægt:
- Bundfradraget (skematisk metode)
- Regnskabsmetoden
Valget foretages første gang, der skal indberettes for indkomståret – og du er bundet af det for hele kalenderåret 2025. Metoden kan først ændres, når et nyt indkomstår begynder.
Den skematiske metode giver dig et automatisk bundfradrag, før der beregnes skat. Alt, hvad du modtager derudover, beskattes som kapitalindkomst.
| Trin | Hvad sker der? |
|---|---|
| Beregn årets lejeindtægt | Medregn alle betalinger fra lejer (se listen nedenfor). |
| Fratræk bundfradraget | Fradraget svarer til 1,33 % af ejendomsværdien pr. 1. januar 2025 for ejerboliger. For andels- og lejeboliger anvendes i stedet en standardsats, der offentliggøres af Skattestyrelsen (typisk 2/3 af årlig boligafgift eller husleje). |
| Resterende beløb | Beskattes som kapitalindkomst; der opkræves ikke arbejdsmarkedsbidrag (AM-bidrag). |
Fordele:
- Ingen krav om detaljeret regnskab for udgifter.
- Bundfradraget kan dække hele huslejen, så du reelt bliver skattefri.
Ulemper:
- Har du høje faktiske udgifter til fx varme eller fællesudgifter, kan regnskabsmetoden være mere fordelagtig.
2. Regnskabsmetoden – Når udgifterne er høje
Her beskattes du kun af overskuddet mellem indtægter og faktisk andel af udgifter.
Du skal kunne dokumentere alle poster med kvitteringer/fakturaer og fordele dem retvisende mellem dig og lejeren.
Typiske fradragsberettigede udgifter:
- Andel af husleje, fællesudgifter eller boligafgift (for lejere/andelsejere)
- Ejendomsskat, grundskyld og forsikringer (for ejere)
- A conto el, vand, varme og internet
- Vedligeholdelse af fællesarealer (kun udgifter til løbende drift – ikke forbedringer)
- Proportionale andele af administrations- eller rengøringsomkostninger
Efter fradrag af udgifter beskattes et eventuelt overskud som kapitalindkomst uden AM-bidrag.
Det tæller som indtægt – Uanset metode
Uanset om du vælger bundfradraget eller regnskabsmetoden, skal disse betalinger med i den samlede bruttoleje:
- Selve huslejen (fast eller variabel)
- A conto eller fast betaling for el, vand, varme, internet, tv
- Rengørings-, nøgle-, slutrengørings- og administrationsgebyrer
- Parkerings- eller depotleje, hvis det indgår i aftalen
Skattemæssig placering og indberetning
Både efter bundfradrag og regnskab indberettes overskuddet i felt 20 (kapitalindkomst) i TastSelv. Det påvirker alene den personlige indkomstskat – ikke AM-bidrag og heller ikke efterløn, dagpenge eller pensionsindbetalinger direkte, men kan indgå i indkomstgrundlaget for visse ydelser.
Har du flere værelser eller skifter lejer i løbet af året, lægges alle indtægter sammen, før der tages bundfradrag eller fradrag for udgifter.
Tip: Tjek din forskudsopgørelse allerede primo 2025, så bundfradrag eller forventet overskud fremgår – ellers kan du risikere restskat.
Regler og grænser efter boligtype og udlejningstype
Hvor meget du kan tjene skattefrit afhænger først og fremmest af hvilken type bolig du bor i, og hvordan bundfradraget udregnes inden for den skematiske metode. Tabellen giver et hurtigt overblik, hvorefter de vigtigste nuancer foldes ud.
| Boligtype | Krav for skematisk metode | Bundfradrag 2025 (før forholdsmæssig deling) | Bemærk |
|---|---|---|---|
| Ejerbolig (ejerlejlighed, villa el.lign.) | Du bor selv i boligen og udlejer kun et eller flere værelser. | 1,33 % af ejendomsvurderingen 2025 | Bundfradraget nedskaleres efter rum/areal – udlejer du 15 m2 af 100 m2, kan du kun bruge 15 % af fradraget. |
| Andelsbolig | Du er andelshaver og bebor boligen. | 2/3 af den årlige boligafgift (ekskl. a-conto-forbrug) | Ligesom ved ejerbolig nedskaleres fradraget efter m2. |
| Lejebolig (fremleje) | Du har lejeret & fremlejer et værelse, mens du selv bor i resten. | 2/3 af din årlige husleje (ekskl. forbrug) | Lejeloven begrænser samtidig hvor høj husleje du må kræve af fremlejeren. |
Sådan fordeles bundfradraget efter areal
Skattereglerne tager udgangspunkt i, at du kun beskattes af den del af boligen, der faktisk udlejes. Derfor:
- Beregn fradraget efter tabellen ovenfor.
- Find forholdet: udlejet areal / boligens samlede areal.
- Gange disse to tal – resultatet er dit personlige 2025-bundfradrag.
Er lejeindtægten (inkl. a-conto-forbrug, internet, adm.-gebyrer m.v.) mindre end det beregnede fradrag, er hele indtægten skattefri. Overstiger den fradraget, bliver overskuddet kapitalindkomst – der betales normalt ikke AM-bidrag.
Korttidsudlejning af hele boligen via platforme – Hvorfor reglerne adskiller sig
- Platform-grænsen (ca. 32.000 kr. ved digital indberetning i 2025) gælder kun ved korttidsudlejning af hele helårsboligen.
- Lejer du kun et værelse, følger du bundfradragsreglerne ovenfor – uanset om formidlingen sker på AirBnB, Facebook eller opslagstavlen.
- Udlejer du både enkeltværelser og hele boligen i perioder, skal indtægterne holdes adskilt i din opgørelse.
Krav om egen beboelse & hvornår udlejning bliver erhvervsmæssig
For at bruge de lempelige regler skal du selv bo i boligen samtidig med udlejningen. Mister du den beboelsesstatus – fx fordi du flytter i udlandet i længere tid – ryger du over på reglerne for hel eller delvis erhvervsmæssig udlejning.
- Erhvervsmæssig udlejning kan blive relevant, hvis du:
- systematisk udlejer flere værelser til skiftende lejere,
- ikke selv har bopæl i boligen, eller
- indtægten overstiger, hvad der rimeligt kan anses som privat deling af bolig.
- Konsekvensen er typisk:
- overskuddet beskattes som personlig indkomst (op til 52 % + AM-bidrag),
- krav om fuldt regnskab og momsregistrering, hvis der leveres hotel-lignende ydelser.
Er du i tvivl om, hvorvidt din udlejning karakteriseres som privat eller erhverv, så indhent et bindende svar fra Skattestyrelsen, før du sætter værelset til leje.
Beregningseksempler for 2025
Alle eksempler er for illustration og bygger på de nuværende satser og principper, som Skattestyrelsen – så vidt vi ved – viderefører i 2025. Kontrollér altid de endelige tal, procentsatser og vurderinger på skat.dk.
1) ét værelse i en ejerlejlighed
| Forudsætninger | Beløb (kr.) | |
|---|---|---|
| Boligens offentlige vurdering | 2.500.000 | |
| Lejeindtægt (husleje) | 5.000 pr. md. × 12 | 60.000 |
| Betaling for el/varme/internet | 560 pr. md. × 12 | 6.720 |
| Samlet indtægt | 66.720 | |
| Bundfradrag (skematisk metode) 1,33 % × 2.500.000 = 33.250 |
||
| Skattepligtig leje | 33.470 | |
Resultat: Først når den samlede indtægt fra værelset overstiger 33.250 kr. bliver der noget at beskatte. Med ovenstående leje er der 33.470 kr. i overskud, som beskattes som kapitalindkomst – der beregnes normalt ikke AM-bidrag.
2) værelse i andelsbolig
- Andelsboligen er 90 m², udlejet værelse er 14 m² (≈ 16 %).
- Boligafgift + a conto varme: 4.800 kr. pr. måned (57.600 kr. årligt).
| Beregning | Beløb (kr.) | |
|---|---|---|
| Andel af udgifter, der vedrører værelset | 57.600 × 16 % | 9.216 |
| Bundfradrag (2/3 af udgifterne) | 9.216 × 2/3 | 6.144 |
| Lejeindtægt (alt inkl.) | 4.300 pr. md. × 12 | 51.600 |
| Skattepligtig leje | 51.600 – 6.144 | 45.456 |
Bundfradraget er her væsentligt lavere, fordi det afspejler de faktiske boligudgifter og kun den del, der knytter sig til det udlejede areal.
3) fremleje af værelse i lejebolig
- Du betaler selv 9.000 kr. i husleje inkl. a conto forbrug.
- Udlejet værelse udgør 40 % af boligens areal.
- Du opkræver 4.800 kr. fra fremlejeren (forbrug inkluderet).
| Beregning | Beløb (kr.) | |
|---|---|---|
| Din ”egen” husleje, der relaterer sig til værelset | 9.000 × 12 × 40 % | 43.200 |
| Bundfradrag (2/3) | 43.200 × 2/3 | 28.800 |
| Lejeindtægt | 4.800 × 12 | 57.600 |
| Skattepligtig del | 57.600 – 28.800 | 28.800 |
Fremlejeren dækker hele forbruget, og du rammer hurtigt over bundfradraget, fordi både lejen og dine egne udgifter er relativt høje.
4) bundfradrag vs. Regnskabsmetode – Hvornår kan det betale sig?
| Bundfradrag (skematisk) | Regnskabsmetode | |
|---|---|---|
| Indtægt (husleje + forbrug) | 72.000 | |
| Fradrag | Standard: 33.250 |
|
| Skattepligtig indtægt | 38.750 | 50.000 |
I eksemplet er bundfradraget stadig den bedste løsning, fordi de samlede faktiske udgifter er lavere end standardfradraget. Omvendt vil regnskabsmetoden kunne give et lavere skattegrundlag, hvis du:
- Har meget store renter eller fællesudgifter (fx nyere lån, fjernvarme m.v.).
- Udlejer et meget lille areal, så bundfradraget reduceres forholdsmæssigt.
- Har ingen eller lav lejeindtægt (bundfradraget kan aldrig give negativ indkomst, men det kan regnskabsmetoden).
Tommelfingerregel: Overstiger dine reelle, fradragsberettigede udgifter bundfradraget, så vælg regnskabsmetoden – ellers er den skematiske metode hurtigst og billigst i skat.
Husk: Du binder dig til samme metode for hele indkomståret, det skal angives i TastSelv, og al dokumentation (kvitteringer, kontoudtog, lejekontrakter) skal gemmes i minimum fem år.
Praktik, faldgruber og tjekliste
Uanset om du udlejer et enkelt værelse i din ejerbolig eller fremlejer et værelse i en lejebolig, bør du altid have en skriftlig lejekontrakt. Det giver klarhed for både dig og lejer – og du har et dokument at vise Skattestyrelsen, hvis de beder om dokumentation.
- Brug Typeformular A, 9. udgave (A9) – det er den nyeste standardkontrakt til beboelseslejemål. Husk at strege irrelevante felter, så kontrakten ikke kan misforstås.
- §-forhold: Når du kun udlejer et værelse, er reglerne om opsigelse, vedligeholdelse og huslejeniveau en smule lempeligere end ved fuld boligudlejning, men du skal stadig angive opsigelsesvarsler og huslejeregulering korrekt.
- Ved fremleje af et værelse i en lejebolig skal du have samtykke fra din egen udlejer (hvis ikke fremlejen er midlertidig og < 2 år) og sikre, at samlet husleje ikke overstiger det, du selv betaler.
Husleje, forbrug og øvrige betalinger
| Post | Typisk praksis | Skattemæssig behandling |
|---|---|---|
| Husleje | Fast beløb pr. måned | Indgår 100 % som lejeindtægt |
| Forbrug (el, vand, varme, internet) | a conto eller inkl. i huslejen. Angiv gerne forbrugsspecifikation for at undgå tvist. |
Indgår fuldt ud som lejeindtægt, uanset om du kalder det “forbrug” |
| Depositum | Typisk 1-3 måneders husleje | Ikke skattepligtigt, medmindre du beholder det ved fraflytning |
| Forudbetalt leje | Maks. 3 måneder | Beskattes først, når perioden dækkes |
| Gebyrer (rengøring, nøgle, adm.) | Må kun dække faktiske omkostninger | Beskattes som øvrig leje |
Forsikring og husorden
- Indboforsikring: Fortæl lejer, at de som regel skal tegne egen indboforsikring. Din egen dækker typisk kun dit løsøre.
- Ansvar & ejerbolig: Tjek med dit forsikringsselskab, om lejers brug af fællesarealer er dækket.
- Husorden: Lav simple regler (ro-tider, fælles rengøring, gæsteregler). Medsend dem som bilag til kontrakten.
Indberetning i tastselv & forskudsopgørelse
- Vælg opgørelsesmetode (bundfradrag eller regnskab) ved årets første indberetning.
- I TastSelv: Kapitalindkomst > Udlejning af værelse. Indtast bruttolejeindtægt og det bundfradrag/udgifter, du har krav på.
- Ret din forskudsopgørelse, så du undgår restskat. Estimér årets lejeindtægt og fradrag.
- Gem al dokumentation (kontrakt, kontoudtog, kvitteringer) i min. 5 år.
Typiske fejl – Og hvordan du undgår dem
- Glemmer at medregne forbrugsbetaling – også hvis det er et fast tillæg eller “inkl. i lejen”.
- Blander metoder: Du kan ikke skifte mellem bundfradrag og regnskab midt i et indkomstår.
- Oplyser lejen ekskl. depositum, men beholder dele af depositum ved fraflytning uden at indberette det.
- Ingen skriftlig kontrakt – svært at bevise lejestart/-stop, hvilket øger risikoen for ekstra skat.
Påvirkning af su, boligstøtte og andre ydelser
Lejeindtægten tæller som personlig indkomst i forhold til SU-fribeløbet og som indkomst i boligstøtteberegningen. Tjek derfor:
- SU’s fribeløbsberegner for 2025.
- Boligstøtte på borger.dk for at se, om din støtte bliver reduceret.
Tjekliste før du trykker “udlej”
- Download Typeformular A9 og udfyld alle relevante felter.
- Beregn markedslejen – evt. med lejebolig.dk eller lejeregulieringsrådets vejledninger.
- Aftal a conto-forbrug eller inkl. forbrug – læg det klart ind i kontrakten.
- Tjek forsikring, opsigelsesvarsel og husorden.
- Opdater forskudsopgørelsen i TastSelv.
- Gem og sortér dokumentation (kontrakt, kvitteringer, forbrugsopgørelser).
Nyttige links til de seneste 2025-satser
- Skattestyrelsen – bundfradrag og satsoversigt 2025
- Sådan indberetter du lejeindtægt (trin-for-trin)
- Boligministeriet – lejeloven og Typeformular A9
Tip: Gem links og satsark i din browser, så du hurtigt kan tjekke, om beløbsgrænserne ændrer sig, før du indsender årsopgørelsen.