Må danskere lovligt investere i landbrugsjord i udlandet?

Drømmer du om en olivenlund i Toscana, en hektar kakao i Ghana eller en bæredygtig hvedemark i Baltikum? For mange investorer er landbrugsjord i udlandet blevet et fristende mix af stabilt afkast, realaktiver og grønnere profil. Men inden du bestiller flybilletten og skriver under på skødet, melder de uundgåelige spørgsmål sig: Må jeg overhovedet eje jord dér som dansker - og hvilke regler risikerer jeg at snuble over undervejs?

I denne artikel guider vi dig igennem både de danske og de udenlandske spilleregler, der afgør, om eventyret ender som en frugtbar investering eller et juridisk vildskud. Du får et hurtigt “ja - men…” allerede nu, og herefter dykker vi ned i alt fra global skattepligt og EU-sanktioner til lokale forbud mod udenlandsk jordejerskab, ESG-due diligence og praktiske exit-strategier.

Spids pennen, forbered spørgsmålene til din rådgiver - og læs videre, hvis du vil vide, hvordan du som dansker kan gøre drømmen om jord under fjerne himmelstrøg til en lovlig og veltilrettelagt virkelighed.

Kort svar: Ja – men på værtslandets og Danmarks betingelser

Det korte svar er ja: Som dansk statsborger eller danskregistreret virksomhed kan du som udgangspunkt lovligt købe eller på anden måde investere i landbrugsjord i udlandet. Investeringen er imidlertid kun lovlig, hvis den både respekterer værtslandets regler for udenlandsk ejerskab og overholder de danske regler om skat, indberetning og eventuelle EU-sanktionsbestemmelser.

Første hurdle er altid værtslandets lovgivning. En række lande tillader fuldt udlands­ejerskab, andre kræver myndighedsgodkendelse, partnerskab med lokale, brug af lejekoncessioner - og enkelte steder er direkte køb af agerjord helt forbudt for udlændinge. Du risikerer at miste investeringen eller få driften stoppet, hvis du overser zonering, vandrettigheder eller nationale sikkerheds­bestemmelser.

Når den lokale adgang er på plads, står de danske regler for tur: global skattepligt (du skal selvangive al indkomst og avance), dobbeltbeskatnings­overenskomster (kredit for betalt kildeskat), indberetnings­pligt til Skattestyrelsen, bankernes KYC/hvidvask-kontrol samt overholdelse af EU-sanktioner mod bestemte lande og personer. Der kræves normalt ingen dansk tilladelse til selve købet, men du kan få bøder eller skattemæssige konsekvenser, hvis du fejler på rapporteringen.

Tjekliste i ultrakort form:
- Bekræft, at udlændinge må eje eller leje landbrugsjord i det pågældende land.
- Få skatte- og selskabsstruktur afklaret, før købsaftalen underskrives.
- Sørg for korrekt indberetning af køb, indkomst og eventuel udbytte til Skattestyrelsen.
- Undersøg lokale gebyrer, afgifter, miljøkrav og potentielle sanktioner.
- Dokumentér pengestrømme og ejerskab over for banker for at undgå hvidvask-problemer.

Danske regler, der påvirker udlandsinvesteringer

Global skattepligt: Som fuldt skattepligtig til Danmark er du som udgangspunkt skattepligtig af dine globale indtægter - herunder lejeindtægter, driftsresultater og avancer fra udenlandsk landbrugsjord. Danmark har indgået mere end 70 dobbeltbeskatningsoverenskomster (DBO’er), der som hovedregel betyder, at beskatningsretten deles mellem værtslandet (kildelandet) og Danmark, og at du i Danmark kan opnå lempelse (credit) for den skat, der allerede er betalt i udlandet. I praksis beskattes driftsoverskud typisk i værtslandet, mens Danmark medregner beløbet i din indkomst og giver fradrag for den udenlandske skat. Avance ved salg kan enten beskattes i kildelandet, i Danmark eller begge steder - afhængigt af DBO’ens artikel om fast ejendom. Har Danmark ingen DBO med det pågældende land, gælder nationalt credit-princip (§ 33 A) med samme idé: undgå dobbeltbeskatning.

Indberetning og ejerform: Uanset om du ejer jorden personligt eller via et selskab (f.eks. et dansk ApS eller et lokalt SPV), skal du indberette køb, løbende afkast og salg i din danske selvangivelse eller selskabsselvangivelse. Ved selskabsejerskab skal du være opmærksom på de danske CFC-regler og, hvis du ejer gennem et kontrolleret udenlandsk selskab, de særlige regler om kontrollerede udenlandske ejendoms- og pengekredsløb. Et dansk ApS giver fradragsret for driftsomkostninger og muliggør reinvestering af overskud på selskabsniveau, men medfører også revisions-/regnskabskrav. Privat ejerskab er administrativt enklere, men kan gøre det sværere at belåne og fradrage omkostninger. Vigtigt: Der kræves normalt ingen dansk myndighedsgodkendelse for at købe udenlandske aktiver; tilladelses-/titelforholdene styres af værtslandets ret.

Hvidvask, KYC og sanktioner: Banker, realkreditinstitutter og værdipapirhandlere skal foretage KYC-kontrol af udenlandske transaktioner i henhold til hvidvaskloven. Du skal derfor kunne dokumentere kapitalens oprindelse, købskontrakter, ejerskab samt forventede pengestrømme fra landbrugsdrift. Investering i lande, sektorer eller modparter omfattet af EU-sanktioner (fx Rusland, Hviderusland, enkelte afrikanske stater) kan være helt forbudt eller kræve særlig tilladelse fra Erhvervsstyrelsen. Endelig skal du overholde regler om CAPITAL-MOVEMENT REPORTING (Nationale Bankens § 21-statistik) ved større udlandsbetalinger, og overførsel af udbytte eller salgssum > DKK 750.000 skal som hovedregel indberettes via banken til Skattestyrelsens kontroloplysninger. Sørg derfor for tidligt at involvere både skattemæssige og compliance-fokuserede rådgivere, så investeringens struktur, indberetninger og betalingskanaler er på plads, før du underskriver købsaftalen.

Værtslandets lovgivning: Ejerskabsbegrænsninger og adgang for udlændinge

Hvorvidt du som dansk investor overhovedet kan købe landbrugsjord som udlænding, afhænger helt af værtslandets ejendomsregler. Groft skitseret møder man fire hovedmodeller:

1. Fri ejendomsret - udlændinge kan eje jord på lige fod med lokale (fx Storbritannien, Uruguay).
2. Krav om myndighedsgodkendelse - udenlandske købere skal søge om tilladelse eller opfylde visse kapitalkrav/bopælskrav (fx Frankrigs SAFER-system, Polen for større arealer).
3. Kun lejekontrakter eller koncessioner - jorden kan ikke ejes, men forpagtes i 20-99 år (fx flere afrikanske lande samt Indonesiens HGU-licenser).
4. Totalforbud mod udenlandsk ejerskab af agerjord; ofte kan man højst eje via nominelle lokale partnere (fx Filippinerne, Thailand for visse zoner).

Inden for EU gælder som udgangspunkt kapitalens fri bevægelighed, men flere lande har overgangsordninger eller sikkerhedsklausuler, der stadig kræver godkendelse, hvis en køber ikke har ”landbrugsfaglige kvalifikationer” eller agter at bosætte sig på ejendommen (eksempelvis Ungarn og Letland). Desuden kan visse regioner klassificere jord som ”strategisk” og begrænse salget til ikke-lokale. I tredjelande uden for EU ses oftere de strenge modeller, hvor staten beholder ejendomsretten og kun udsteder brugsrettigheder - her skal man være opmærksom på politisk risiko og ekspropriationsklausuler. Handels- og investeringsaftaler (BIT’er) kan give visse beskyttelser, men de udelukker sjældent krav om lokal partner eller myndighedsgodkendelse.

Ud over selve ejerskabsreglerne bør man undersøge arealklassificering og zonering (er jorden registreret som skov, vådområde eller beskyttet natur?), vand- og brugsrettigheder (ofte udstedt separat fra land­selvejet), samt eventuelle kvoter på pesticider og gødning. Flere lande opererer med ”land ceiling”-regler, der begrænser, hvor mange hektar én juridisk person må kontrollere, og visse kræver, at selskabet ejes majoritært af statsborgere for at få adgang til subsidier. Endelig kan lokale landbrugsmyndigheder have før-købsret eller vetoret - en faktor der bør afklares kontraktmæssigt, før depositum betales.

Investeringsstrukturer og due diligence

Når du som dansk investor overvejer at købe landbrugsjord i udlandet, starter beslutningen ofte med hvordan du vil eje aktivet. De tre hyppigste modeller er:

• Direkte ejerskab i eget navn - simpelt og billigst at etablere, men giver fuld personlig eksponering over for lokalt ansvar og beskatning.
• Lokalt SPV-selskab (Special Purpose Vehicle) - afskærmer ansvar, kan lette bankfinansiering og efterleve lokale krav om ”national” ejerandel, men øger løbende administrationsomkostninger og udløser ofte regnskabs- og revisionspligt.
• Fonde eller foreninger - samler flere investorer, giver stordriftsfordele, professionel forvaltning og nemmere diversifikation, men du mister indflydelse, betaler honorarer og risikerer likviditetslås, hvis exit-vinduet er begrænset.

Juridisk due diligence er næste skridt - og her gælder princippet ”køb aldrig, før der er tinglyst (eller lokalækvivalent) bevis på, at sælger faktisk ejer jorden frit og uden byrder.” Undersøg bl.a.:

• Tinglysning og ejerhistorik: Kontroller kæden af skøder og om der verserer tvister.
• Servitutter og panterettigheder: Ret til vej, jagt, ledningsføring, pant til banker eller det offentlige.
• Hævd og brugsrettigheder: I nogle lande kan uregistrerede brugere have stærke rettigheder efter få år.
• Forkøbs-/forpagtningsaftaler: En lokal forpagter kan have lovfestet ret til at købe eller fortsætte driften.

Parallelt gennemføres en operationel og agronomisk due diligence, hvor målet er at sikre, at jorden kan levere det forventede afkast:

• Jordkvalitet: pH, næringsstofbalance og historisk udbytte.
• Vandressourcer: Rettigheder til kunstvanding, brøndkapacitet og fremtidige vandrestriktioner.
• Infrastruktur: Adgangsveje, siloer, strøm, afsætningskanaler og arbejdskraft.
• Miljø- og ESG-forhold: Forureningsrisici, kemikalierester, natur- og kulturbeskyttede zoner, samt efterlevelse af EUDR-regler om afskovningsfri produktion. Manglende ESG-compliance kan både udløse bøder lokalt og lukke døren til europæiske købere.

Til sidst bør du sikre risikostyring og drift:

• Forsikringer: Ejerskabs- (title insurance), afgrøde-, ansvar- og klima-relaterede policer, som kan være svære - men ikke umulige - at opnå i visse udviklingslande.
• Lokal forvalter eller farm manager: En troværdig partner er afgørende for korrekt bogføring, rapportering og daglig drift; krav om KYC/AML skal også håndteres over for danske banker.
• Governance-struktur: Bestyrelse, vetoret og rapporteringspakker bør aftales fra start, hvis du investerer sammen med andre.
• Plan for exit: Vurder skattemæssig og juridisk konsekvens ved senere salg af jord vs. salg af selskabsandele, og indbyg eventuelt buy-sell-klausuler.

Afkast, finansiering og risici

Afkastet fra landbrugsjord kan komme fra flere kilder, som ofte kombineres:

• Leje-/forpagtningsaftaler med lokale landmænd, hvor investoren modtager en fast årlig husleje eller en andel af bruttoindtægten.
• Egen drift eller joint venture, hvor overskuddet fra høstudbyttet (korn, frugt, nødder, fibre m.m.) tilfalder investoren efter driftsomkostninger.
• Værdistigning på selve jorden - drevet af stigende jordpriser, infrastrukturprojekter, ændret zonestatus eller konvertering til højere værdianvendelse (fx energiparker).
• Biværdier som salg af CO₂-kreditter, vandrettigheder eller jagtleje kan i visse jurisdiktioner øge det samlede afkast.

Risiciene er tilsvarende mangfoldige og bør kvantificeres i et investerings- eller risikoregelsæt:

• Valutakurs: Indtægter i lokal valuta kan miste værdi, hvis kronen styrkes. Forwardkontrakter eller naturlig hedging (lån i samme valuta) kan afbøde effekten.
• Politisk risiko og ekspropriation: Særligt i emerging markets kan lovgivning ændres, eller udenlandske ejere presses. Tjek bilaterale investeringsaftaler (BITs) og overvej politisk risiko-forsikring (MIGA, private PRI-udbydere).
• Klima og vejr: Tørke, oversvømmelser, brand og skadedyr kan ramme udbyttet. Moderne vanding, afgrødeforsikring og diversificeret afgrødesammensætning mindsker tab.
• Markedspriser på afgrøder: Volatilitet i f.eks. hvede-, soja- og kaffemarkeder. Futures, options eller fastpriskontrakter med købere kan bruges som sikring.
• Modparts- og driftsrisiko: Forpagterens betalingsevne, kvalitetsstyring, tyveri eller manglende vedligehold. Gennemfør grundig KYC og indsæt audit- og kontrolklausuler i kontrakter.

Finansiering og gearing bør afspejle både risikoappetit og lokale lånemuligheder. Danske banker finansierer sjældent udenlandsk landbrug direkte, men kan indgå, hvis der oprettes et dansk holdingselskab med pant i aktiverne. Alternativer er:

• Lokale landbrugs- eller udviklingsbanker - ofte med lavere belåningsgrad men bedre kendskab til markedet.
• Internationale udviklings- eller grønne fonde, der tilbyder favorabel rente mod ESG-rapportering.
• Privat placements fra familie-kontorer/pensionskasser - typisk som mezzanin- eller revenue-sharing-strukturer.

Diversifikation er den klassiske modgift mod koncentrationsrisiko: Spred porteføljen på flere lande, klimazoner, afgrøder og kontrakttyper (fast leje vs. variabel indkomst). Kombinér f.eks. nordamerikansk majsjord med sydamerikansk soja og østeuropæisk hvede, eller mix tørregrøder med permanente afgrøder (oliven, mandler). Indbyg også en exit-strategi (salg, refinansiering eller konvertering til anden anvendelse) før købet gennemføres, og sikre at forsikringer, ESG-krav og lovpligtige rapporteringer opdateres løbende - så står investoren stærkere, når både marked og regulatorisk klima skifter.

Skat i praksis, indberetning og næste skridt

Skatteprincipper: Som globalt skattepligtig er du som dansk skatteyder altid skattepligtig til Danmark af både løbende driftsresultater (leje, forpagtningsafgifter, høstudbytte) og gevinster ved salg - uanset hvor jorden ligger. Det fremmede land (kildelandet) har samtidig typisk beskatningsretten til indkomst og avancer, der udspringer af fast ejendom dér. For at undgå dobbeltbeskatning giver Danmark efter de fleste dobbeltbeskatningsoverenskomster (DBO’er) kreditlempelse: du betaler kildeskatten først og får derefter fradrag eller kredit i din danske skat for det beløb, som er betalt i udlandet (dog højst op til den danske skat på samme indkomst). Vær desuden opmærksom på 1) lokale ejendomsskatter, afgrødeskatter og stempelafgifter, 2) moms- eller GST‐systemer, som kan udløses ved leje eller ved køb af maskiner og input, 3) eventuelle CFC-regler, hvis du ejer jorden gennem et udenlandsk selskab med passiv indkomst, samt 4) beskatning af udlodninger/dividender, hvor kildelandet kan indeholde kildeskat, mens Danmark beskatter dig efter aktieindkomst- eller selskabsskattereglerne.

Praktisk tjekliste til de næste skridt:
• Få skatterådgiver til at modellere dansk og lokal skat, herunder DBO-kreditter og exit-scenarier.
• Indhent lokal juridisk due diligence (tinglysningsforhold, hæftelser, adgangs- og vandrettigheder).
• Brug agronom/teknisk konsulent til at vurdere jordkvalitet, høstudbytte og ESG-risici.
• Udarbejd realistiske budgetter og cash-flow, med plads til valutakurs- og renteudsving.
• Sikr klare kontrakter (forpagtnings-/driftsaftaler, service- og forsikringsaftaler) på både dansk og lokalt sprog.
• Afklar bank- og betalingskanaler tidligt - Vær beredt på KYC-dokumentation, hvidvask-procedurer og eventuelle valutarestriktioner.
• Kortlæg EU- og nationale sanktionsregler samt eventuelle eksportkontroller, hvis du handler med høst på tværs af grænser.
• Definér en exit-plan fra start: hvornår, til hvem og på hvilke skattemæssige vilkår jorden eller selskabet kan sælges eller overdrages.