Mange drømmer om at investere i udlejningsejendomme, men er i tvivl om, hvordan de helt konkret beregner, om en handel er god eller dårlig. Nøglen er at få styr på tallene i et realistisk driftsbudget – inden du skriver under på købsaftalen.
På Ejendomsguiden.dk har jeg udviklet et detaljeret Ejendomsinvestering Excel-ark, som hjælper dig med at gennemregne afkast, finansiering og risiko: https://ejendomsguiden.dk/ejendomsinvestering-excel-ark/
Start med de vigtigste nøgletal
Før du kan beregne afkastet af en udlejningsejendom, skal du kende de vigtigste nøgletal. Det handler grundlæggende om, hvor mange penge der går ind, og hvor mange der går ud – både ved købet og i den daglige drift.
De vigtigste tal er typisk:
Købspris og samlede købsomkostninger
Ud over selve købsprisen skal du medtage tinglysningsomkostninger, advokat, evt. ejerskifteforsikring samt den istandsættelse, der skal til, før ejendommen kan lejes ud.
Forventet husleje (årlig bruttoleje)
Tag den forventede månedlige leje og gang med 12. Vær gerne konservativ og overvej, om du bør indregne perioder med tomgang, fx én måneds tomgang hvert par år.
Løbende driftsudgifter
Her indgår ejendomsskat, forsikringer, fællesudgifter/ejerforening, løbende vedligeholdelse, administration – og gerne også en værdisætning af din egen tid.
Jo mere realistiske og konservative antagelser, du bruger her, jo mere pålideligt bliver dit afkastregnestykke.
Beregn driftsafkastet – afkastet af selve ejendommen
Når du har styr på indtægter og udgifter, kan du beregne driftsafkastet (ofte kaldet “yield”). Det er afkastet af selve ejendommen – før du tager højde for, hvordan den er finansieret.
Beregn det årlige driftsoverskud
Udgangspunktet er:
Årlig husleje – årlige driftsudgifter = driftsoverskud før renter og afdrag
Beregn afkastet i procent (simpel ROI)
Det simple afkast finder du ved at sætte driftsoverskuddet i forhold til den samlede investering:
Driftsoverskud / samlet investering = afkast i procent
Hvis du f.eks. investerer 1.000.000 kr. i alt, og driftsoverskuddet er 100.000 kr. om året, svarer det til et driftsafkast på 10 %. Det tal kan du sammenligne med alternative investeringer – fx aktier eller indeksfonde – men husk, at ejendomme også kræver mere arbejde og indebærer andre risici.
Sådan påvirker finansiering dit afkast (gearing)
Driftsafkastet siger noget om, hvor effektiv ejendommen er som “maskine”, men de fleste investorer finansierer en stor del af købet med lån. Det betyder, at afkastet på din egenkapital (ROE) kan blive markant anderledes end driftsafkastet.
Grundtanken er:
Hvis renten på dine lån er lavere end afkastet på ejendommen, kan du løfte afkastet på den del af købesummen, du selv binder.
Omvendt: Hvis renten stiger, eller driftsafkastet er lavt, kan finansieringen hurtigt æde gevinsten og presse din likviditet.
Et forsimplet eksempel:
Har du et driftsafkast på 10 %, men kun binder 20 % egenkapital og låner resten, kan afkastet på egenkapitalen ende væsentligt højere – efter renteudgifter – fordi du bruger fremmedkapital til at forstørre effekten af et fornuftigt driftsafkast. Men det øger også risikoen, hvis lejen falder, eller udgifterne stiger.
Undgå de typiske fejl i afkastberegningen
Mange nye ejendomsinvestorer laver de samme klassiske fejl, når de regner på afkastet:
Glemmer vedligeholdelse og større poster
Tag, vinduer, installationer og facader holder ikke evigt. Sæt et realistisk årligt beløb af til vedligeholdelse – også selv om udgiften først kommer om nogle år.
Undervurderer tomgang og lejerotation
Selv i attraktive områder kan der være perioder, hvor boligen står tom, eller hvor du må bruge penge på istandsættelse mellem lejere.
Overoptimistisk husleje
Husk, at lejen skal være markedsmæssig og i overensstemmelse med lejelovgivningen. Regn hellere lidt lavt end for højt.
Ignorerer skat og struktur
Skat, virksomhedsordning, selskabskonstruktion mv. kan have stor betydning for dit afkast efter skat. Her kan det betale sig at tage en snak med en revisor.
Brug et færdigt Excel-ark til dine egne beregninger
Hvis du ikke har lyst til at bygge dit eget regneark helt fra bunden, kan du med fordel bruge et færdigt værktøj. På Ejendomsguiden.dk har jeg udviklet et Ejendomsinvestering Excel-ark, der samler alle de vigtigste felter og formler for dig.
Her kan du bl.a. taste husleje, driftsudgifter, finansiering, tomgang og vedligehold ind og få beregnet både driftsafkast og afkast på egenkapitalen. Det giver dig et langt bedre grundlag for at vurdere, om en udlejningsejendom er en god investering – og hvor følsom den er over for ændringer i rente, leje eller udgifter.