Boligdrømmen er i hus, men hvad med lånet? Før eller siden står alle boligejere over for det klassiske spørgsmål: Skal jeg binde renten fast som guldet i Bankboksen - eller kaste mig ud i den frie, men uforudsigelige, variable rente?
Valget kan betyde forskellen på rolige nætter eller svedige panderynker, når Nationalbanken hæver styringsrenten, eller når realkreditinstituttet sender nye tal for næste termin. Samtidig er markedet fyldt med finurlige varianter: F1, F3, F5, renteloft, konvertering, afdragsfrihed … What? Hvis du allerede føler dig på gyngende grund, er du ikke alene.
I denne guide dykker vi ned i de mest udbredte lånetyper i Danmark, vejer fordele og ulemper op mod hinanden og viser, hvordan du - trin for trin - finder det boliglån, der passer præcis til din økonomi og risikoprofil. Undervejs får du konkrete tommelfingerregler, eksempler fra virkeligheden og de vigtigste faldgruber, så du kan sove trygt om natten - uanset om renten bevæger sig op, ned eller zigzagger som en kænguru på koffein.
Klar til at finde ud af, om du er til fast eller variabel rente? Lad os dykke ned i det.
Fast eller variabel rente: Hvad er forskellen?
Når vi taler boliglån i Danmark, skelner man grundlæggende mellem fire hovedtyper: fastforrentede realkreditlån (typisk 20-30 år, konverterbare), rentetilpasningslån/variable lån (F-kort, F1-F10), variable lån med renteloft (cap-lån) samt banklån på den del af købsprisen, der ligger over 80 % af boligens værdi. De to førstnævnte finansieres via obligationer og udgør som regel selve “realkreditdelen”, mens banklånet er et personligt lån uden pant i obligationer og derfor dyrere. F-lånene adskiller sig internt ved, hvor ofte renten justeres: F-kort hver 6. måned, F1 hvert år, F3 hvert tredje år osv. Et cap-lån er i princippet et F-lån, men med en øvre grænse for, hvor højt renten kan stige, mod at du betaler et tillæg i starten.
- Fastforrentet: samme kuponrente i hele løbetiden.
- Variabel (F-lån): renten fastsættes ved hver refinansiering.
- Variabel m. renteloft: sikkerhedsnet mod ekstreme stigninger.
- Banklån: typisk variabel rente, højere omkostning og kortere løbetid.
Sådan fastsættes renten: På fastforrentede lån køber realkreditinstituttet en obligation med fx 4 % kupon; din ydelse afhænger af både kuponrenten og kursen (pris pr. 100 kr. hovedstol). Du kan til hver en tid konvertere lånet: falder renten, kan du omlægge til lavere kupon (kursen er høj); stiger renten, kan du opsige til kurs 100 og skære restgælden ned. På variable lån sælger instituttet korte obligationer; når de udløber-ved refinansieringen-fastsættes en ny rente baseret på markedsrenten plus et bidrag. Du har derfor renterisiko, men til gengæld højere kursværdi (=lavere kurstab) og mulighed for at hoppe ud billigt, hvis du vil indfri før tid. Cap-lån følger samme model, blot med et indbygget loft. Banklånenes rente bestemmes af bankens fundingomkostninger og er oftest variabel med mulighed for at forhandle eller binde den for kortere perioder.
Afdrag eller afdragsfrihed? Uanset lånetype kan du som hovedregel vælge med eller uden afdrag i op til 10 år (nogle gange længere ifm. flekslån). Vælger du afdragsfrihed, falder ydelsen markant i begyndelsen, men restgælden står stille, og du kan blive mere sårbar over for rentehop, fordi den samlede gæld er højere i længere tid. På fastforrentede lån kan en høj restgæld dog give konverteringsfordele, hvis renten stiger kraftigt; her kan du indfri til kurs 100 og realisere en gældsbesparelse. På variable lån påvirker restgælden ydelsen direkte, hver gang renten sættes om. Banklånet er sjældent afdragsfrit og amortiseres typisk hurtigt, hvilket reducerer rentebyrden, men øger de månedlige ydelser i starten. Samspillet mellem afdrag, rentetype og din egen risikotolerance er derfor helt centralt, når du skal sammensætte den optimale finansiering.
Fordele og ulemper ved fast og variabel rente
Fastforrentede lån giver maksimal budgetro, fordi ydelsen og den effektive rente ligger fast i hele løbetiden. Det betyder, at hverken inflation, refinansieringsauktioner eller centralbankernes renteskift kan sende din månedlige betaling på himmelflugt. Den forudsigelige ydelse gør det lettere at planlægge opsparing, ferie og børneopsparing, og restgælden følger en kendt amortisationsplan - især hvis du vælger et lån med afdrag. Samtidig rummer fastforrentede realkreditlån en indbygget “forsikring” mod stigende renter: Begynder markedsrenten at falde, kan du altid konvertere til en lavere kupon (mod omkostninger), mens stigninger ikke rammer dig. Ulempen er, at den faste rente som regel ligger højere end startrenten på et variabelt lån, og du betaler ofte en lidt højere bidragssats til realkreditinstituttet. Dertil kommer kursrisikoen ved optagelsen: Jo lavere kursen er ved udbetalingen, jo større hovedstol stifter du gæld i - noget der kan æde en del af gevinsten ved den lange tryghed.
Variabelt forrentede lån (F-kort, F1-F10, eller med renteloft/cap) tiltrækker mange, fordi startydelsen typisk er lavere, og en større andel af den månedlige betaling kan gå til afdrag, så du hurtigere opbygger friværdi. Du kan vælge kort eller lang rentebinding alt efter risikovillighed, og et renteloft kan begrænse de værste stød mod økonomien. Til gengæld bærer du den fulde renterisiko: Stiger markedsrenten 2-3 procentpoint ved næste refinansiering, kan ydelsen hoppe tilsvarende, og et husholdningsbudget uden likvid buffer risikerer at blive presset. Restgælden er også mere volatil, fordi kursen på obligationerne ændrer sig ved hver refinansieringsauktion. Desuden kan bidragssatsen stige ved høj belåningsgrad, og rentefradraget bliver mindre værd i perioder med meget lave renter. Kort sagt får du fleksibilitet og en lav indledende ydelse - men prisen er usikkerhed og behovet for at “stressteste” økonomien: Kan den klare, at ydelsen midlertidigt stiger 30-40 %?
Hvad passer til dig? Profiler, scenarier og tommelfingerregler
Først og fremmest skal lånet passe til dig - ikke omvendt. Har du en lang tidshorisont (10-30 år), høj belåningsgrad og ønsker ro i maven, peger pilen ofte på et fastforrentet 20-30-årigt lån; planlægger du kun at eje boligen i få år eller nedbringe gælden hurtigt, kan et variabelt F1-F3-lån give mening, fordi kursen er tæt på 100, og du får maksimal effekt af ekstraafdrag. Tænk også over indkomststabilitet: er lønnen variabel (bonus, provisionsløn) eller er I på barsel, kan udsving i ydelsen skabe pres på budgettet; omvendt kan en fast, offentlig løn bære mere renterisiko. Endelig betyder risikovillighed og psykologi meget: Nattesøvn og frihed til at ignorere rente-nyheder har ofte større værdi end den sidste marginale besparelse i ydelsen.
Sådan spiller rente- og inflationsscenarier ind:
• Stigende renter + lav inflation: Fast rente beskytter ydelsen og giver konverteringsgevinst, mens variabel rente stiger direkte i takt med markedet.
• Faldende renter + moderat inflation: Variabel rente falder hurtigt, mens fast rente kan omlægges til lavere kupon, dog mod omkostninger.
• Høj inflation + volatile renter: Fast ydelse bliver “spist” af inflation, mens variabel rente kan stige voldsomt; husk at renteloft (C-lån) kan fungere som sikkerhedsnet.
• Kort tid i boligen: Kursnær variabel rente minimerer kurstab, men vær opmærksom på refinansieringsrisiko ved salgstidspunktet.
• Lang tid i boligen: Fast rente giver budgetsikkerhed, og konverteringsmulighederne kan bruges strategisk flere gange.
Tommelfingerregler til din beslutning:
1) Stresstest ydelsen: Læg 3 procentpoint oven i den nuværende variable rente og se, om økonomien stadig hænger sammen (buffer = mindst 2-3 netto måneders udgifter).
2) Break-even på omlægning: Divider kurstabet ved låneoptagelse med den forventede årlige rentebesparelse; er tilbagebetalingstiden over 5-6 år, bør du overveje fast rente.
3) Bidragssats vs. renteniveau: Over 60 % belåning er forskellen i bidrag ofte større end i rente; fald i restgælden gør variable lån relativt billigere.
4) Afdragsfrihed: Kombinér helst kun afdragsfrihed med fast rente, medmindre du har dokumenteret opsparing/investering der matcher renterisikoen.
Når ét lån ikke løser alt: Et splitlån (fx 60 % fast + 40 % variabel) kan give balance mellem budgetsikkerhed og lav startydelse; det virker især for husholdninger, der forventer lønstigninger eller boligsalg inden for 5-10 år. Har du appetit på variabel rente, men sover dårligt ved skyhøje worst-case-scenarier, kan et renteloft (Cap/F-lån med loft) være en billigere forsikring end fuld fast rente. Husk dog at tjekke loftets niveau, løbetid og tillæg i bidragssats - et loft på fx 5 % mister værdi, hvis start-renten allerede er 4 %. Brug derfor loftet som sikkerhedsnet, ikke prisseddel. Og husk løbende at genbesøge din profil, når familie, job eller renter ændrer sig - det rigtige lån i dag er ikke nødvendigvis det rigtige i morgen.
Sådan træffer du valget: trin-for-trin, beregninger og faldgruber
Start med at tage temperaturen på din privatøkonomi: gennemgå kontoen 6-12 måneder bagud, så du kender dit reelle rådighedsbeløb, og læg en buffer svarende til mindst 3-6 måneders faste udgifter - inklusive en fremtidig højere rente.
Herefter laver du en følsomhedsanalyse: lad renten stige +1, +2 og +3 procentpoint og se, hvor meget ydelsen, nettoydelsen (efter rentefradrag) og restgælden ændrer sig for både fast og variabel rente. Beregn samtidig et break-even: ved hvilken rente er ydelsen på et variabelt lån dyrere end en fast kupon? Medregn alle omkostninger: bidragssats, kursskæring, kurtage, tinglysning og eventuelle gebyrer til banken ved refinansiering. Brug et simpelt regneark eller boliglånsberegner fra dit realkreditinstitut - men gem dine egne antagelser, så du kan justere senere. Når du har tallene, skal du definere en konverteringsstrategi: Hvilken kurs accepterer du for at hjemtage et fastforrentet lån? Hvornår vil du konvertere ned i kupon, op i kupon eller lave et tillægslån? Notér også vilkår for afdragsfrihed - hvornår udløber perioden, og hvad koster det at forlænge?
Brug resultatet til at opstille klare pejlemærker: overvej at skifte til fast rente, hvis din ydelse vil stige mere end 15-20 % ved næste refinansiering, eller hvis du forventer at blive boende >10 år; splitlån kan give mening, hvis du både vil sikre en bund under renten og bevare noget fleksibilitet.
Typiske faldgruber er: at undervurdere hvor hurtigt en variabel rente kan stige; at glemme, at bidragssatsen ofte er højere på et afdragsfrit lån; at fokusere på kursen og overse omkostningerne ved refinansiering; samt at tro, at et renteloft (C-lånet) altid dækker “worst case” - loftet gælder kun selve renten, ikke bidrag og afdrag. Afslut med et rullemæssigt eftersyn én gang om året: tjek din rente, kursen på tilsvarende nye lån og dit budget, så du kan reagere hurtigt, når markedet - eller livet - ændrer sig.
FCE Invest