Er din nye ejendomsvurdering for 2025 landet med et uventet højt tal – og et endnu højere sug i maven? Du er langt fra den eneste. De nye, længe ventede vurderinger rammer millionvis af boligejere netop nu, og systemets massevurderinger rammer ikke altid plet. En skæv kvadratmeterpris, en misforstået energistandard eller en forældet BBR-oplysning kan hurtigt koste dig dyrt i boligskatter.
Heldigvis er du ikke stavnsbundet til tallene. Du har ret til at klage – og det kan betale sig, hvis vurderingen ligger markant over markedsniveauet. I denne guide gennemgår vi:
- hvordan du spotter fejlene i din 2025-vurdering,
- hvilken dokumentation der overbeviser Vurderingsstyrelsen,
- trin-for-trin processen fra omprøvning til ankenævn, og
- hvad en ændret vurdering betyder for din boligskat og din økonomi.
Læs med, og få styr på deadlines, dokumentation og de faldgruber, der kan forvandle en dyr skattepost til en tiltrængt lettelse. Det hele starter lige her.
Forstå ejendomsvurderingen i 2025: hvad den betyder, og hvornår du bør klage
Ejendomsvurderingen, som alle boligejere modtager i 2025, er grundlaget for både ejendomsværdiskat og grundskyld. Den værdi, Vurderingsstyrelsen fastsætter pr. 1. januar 2025, danner således udgangspunkt for:
- Din ejendomsværdiskat (beregnes som en procentdel af den samlede ejendomsværdi).
- Kommunens grundskyld (beregnes af den del af vurderingen, der er grundværdi).
- Eventuelle indefrysningsordninger eller skatterabatter, du tidligere har fået.
Massevurdering: En model, ikke et besøg
Vurderingen i 2025 bygger på en massevurderingsmodel, der analyserer salgspriser, beliggenhed, størrelse og andre data for hundredtusindvis af handler. Modellen korrigerer for:
- Adresse og område (såkaldte priszonenøgletal).
- Boligtype (parcelhus, ejerlejlighed, fritidsbolig m.fl.).
- Arealer, byggeår, energistandard, materialer.
Autoriserede BBR-data fodres ind i modellen. Ingen sagsbehandler ser i første omgang på netop din bolig; derfor kan selv små fejl i data få store skattemæssige konsekvenser.
Typiske fejlkilder
| Datakilde | Typiske fejl | Konsekvens |
|---|---|---|
| BBR-registrering | Forkert boligareal, udnyttet tagetage registreret som beboelse, manglende kælderareal | For høj vurdering og dermed højere skat |
| Ejendommens stand | Ombygninger/renoveringer ikke indberettet eller tilsvarende forkerte antagelser om moderniseringsgrad | For høj vurdering, særligt for ældre huse |
| Beligenhedsfaktor | Modelen overvurderer prisniveauet i området pga. få, dyre handler | Urealistisk sammenligningsgrundlag |
Hvornår giver det mening at klage?
En klage kræver tid og dokumentation, så sæt ind når afvigelsen er væsentlig. Som tommelfingerregel:
- Er den offentlige vurdering mere end 15-20 % højere end din egen velunderbyggede markedsvurdering, bør du reagere.
- Er der faktafejl (fx 40 m² for meget boligareal eller forkert byggeskik), bør du altid bede om korrektion.
Bemærk, at mindstebeløbsreglen betyder, at vurderingen kun ændres, hvis den korrigerede værdi afviger med 20.000 kr. eller 5 %, alt efter hvad der er højest.
Den rigtige dokumentation
Jo mere præcis din dokumentation er, jo bedre står du i en klagesag.
- BBR-udskrift – vis hvilke felter der er forkerte.
- Fotos – dokumentér faktiske forhold (fx manglende bad, utæt tag, ujævnt terræn).
- Tilstandsrapport eller energirapport – især hvis boligen har væsentlige mangler eller lav energiklasse.
- Salgspriser for sammenlignelige ejendomme inden for de seneste 12-18 måneder (hent fra OIS.dk, ejendomsmægler eller Boliga).
- Mæglervurdering eller valuarvurdering – professionel, skriftlig prisindikation kan være tungtvejende.
Samler du disse beviser før du logger ind på Vurderingsportalen, sparer du både tid og frem-og-tilbage med sagsbehandleren, og øger chancen for medhold.
Klageprocessen trin for trin: fra omprøvning til ankenævn
En vellykket klage starter med en struktureret tilgang. Følg nedenstående trin, så du hverken overser formalia eller frister.
- Tjek og ret åbenlyse fejl i BBR, før du klager
Hvorfor? Vurderingen bygger i høj grad på BBR-oplysninger. Hvis f.eks. boligarealet eller tagmaterialet er angivet forkert, vil selve vurderingen næsten altid blive skæv.
Sådan gør du:- Log ind på bbr.dk med MitID.
- Ret fejl direkte online eller via din kommune.
- Gem din kvittering – den kan vedhæftes din klage som dokumentation.
- Log ind på Vurderingsportalen/skat.dk
Brug MitID og vælg den ejendom, du vil klage over. Her kan du se den seneste vurdering, beregningerne bag samt eventuelle bemærkninger. - Vælg det rigtige spor
Spor Hvornår? Hvem behandler? Omprøvning Når du mener, at vurderingen er forkert, men ikke grundlæggende ulovlig. Typisk private ejerboliger. Vurderingsstyrelsen Formel klage Når du er uenig i vurderingen af særlige ejendomme (fx erhverv, landbrug) – eller hvis du ikke er tilfreds med resultatet af en omprøvning. Vurderingsankenævn / Skatteankestyrelsen - Formuler en skarp begrundelse
- Sammenlign vurderingen med salgspriser for lignende ejendomme (vejledende: ±20 % afvigelse kan være nok til medhold).
- Brug konkrete tal (fx “gearummet er 12 m² mindre end angivet”).
- Henvis til lovgrundlag eller vurderingsprincipper, hvis muligt.
- Vedhæft beviser
Accepterede filtyper: PDF, JPG, PNG (max 25 MB pr. fil).- BBR-udskrift
- Fotos af forhold, der påvirker værdi (fx fugtskader, trafikstøj)
- Tilstands- eller energirapport
- Ejendomsmæglervurdering eller salgsopstillinger
- Hold øje med frister og gebyrer
- Frist: Klagen skal modtages senest 90 dage efter datoen på afgørelsesbrevet.
- Gebyr (2025):
- Omprøvning: 0 kr.
- Klage til ankenævn: 1.100 kr. (tilbagebetales ved helt eller delvist medhold).
- Følg sagsforløbet
- Kvittering: Du får straks en digital kvittering i din e-Boks.
- Partshøring: Vurderingsstyrelsen/ankenævnet kan sende dig et udkast til afgørelse. Du har typisk 14 dage til at kommentere.
- Supplerende materiale: Hvis der efterspørges yderligere dokumentation, skal det sendes inden for den satte frist (ofte 10-14 dage).
- Sagsbehandlingstid:
- Omprøvning: ca. 6-9 måneder.
- Ankenævn: ca. 12-18 måneder.
(Tiderne kan variere, følg status på Vurderingsportalen).
Tip: Brug funktionen “Hent sagsjournal” på Vurderingsportalen til at gemme en komplet kopi af korrespondancen – det er guld værd, hvis sagen skal videre til næste instans.
Efter klagen: mulige udfald, skattekonsekvenser og praktiske råd
| Udfald | Hvad betyder det? | Typiske næste skridt |
|---|---|---|
| Fuld medhold | • Vurderingen nedsættes/ændres som påstået. • Vurderingsstyrelsen udsender ny afgørelse med justeret vurderingsbeløb. • Bolig-/ejendomsskat for både indeværende og evt. tidligere perioder korrigeres. |
• SKAT beregner automatisk ny grund- og ejendomsskat. • Evt. for meget betalt skat tilbagebetales (inkl. renter efter gældende regler). • Kontroller at nye opkrævninger stemmer. |
| Delvist medhold | • Vurderingen reguleres, men ikke helt som krævet. • Kan omfatte justering af enkeltposter (fx areal, stand) uden at hele niveauet ændres. |
• Samme skattekorrektion som ved fuldt medhold – blot på basis af den nye (mellem)værdi. • Overvej om den resterende forskel er stor nok til at anke videre. |
| Afslag | • Vurderingen fastholdes. • Ingen skattemæssige ændringer. • Du kan pålægges et gebyr (pt. 1.100 kr.) hvis klagen anses for åbenbart grundløs. |
• Beslut om du vil anke (se nedenfor) eller acceptere afgørelsen. • Husk frist: normalt 3 måneder fra modtagelsen. |
Skattekonsekvenser – Rabatter, indefrysning og fremtidige opkrævninger
- Grundskyld/ejendomsværdiskat: Beløbene reguleres bagud fra det tidspunkt vurderingen gælder. I 2025 foregår nettoproces og korrektioner automatisk via Skatteforvaltningens systemer.
- Skatterabat 2024-2029: Har du allerede en midlertidig rabat, revurderes den på baggrund af den nye vurdering. En lavere vurdering kan øge rabatten; en højere kan reducere eller helt fjerne den.
- Indefrysning (grundskyldslån): Selve lånebeløbet justeres tilsvarende. Får du medhold og lavere værdi, nedskrives det indefrosne beløb, og du betaler mindre rente.
- Kommende opkrævninger: Kommende års forskuds- og årsopgørelser vil anvende den korrigerede vurdering, så dobbelttjek dine betalingsserviceaftaler.
Hvis du ikke får medhold – Sådan anker du videre
- Vurderingsankenævnet → Landsskatteretten
• Frist: 3 måneder fra afgørelse.
• Gebyr: ca. 1.100 kr. (returneres ved medhold eller delvist medhold).
• Sagsbehandlingstid: 1-2 år. - Landsskatteretten → Domstolene
• Skal anlægges senest 3 måneder efter Landsskatterettens afgørelse.
• Betydelige omkostningsrisici (retsafgift, eventuel sagkyndig vurdering og advokatomkostninger).
• Retten kan tilkende omkostninger til den vindende part.
Overvej altid økonomi vs. potentielt provenu før du går videre – særligt ved små forskelle i vurderingen.
Tjekliste: Sådan håndterer du tiden efter klagen
- Gem alt skriftligt: afgørelser, kvitteringer, mails, screenshots fra Vurderingsportalen og korrespondance med SKAT.
- Følg fristerne: noter dig dato for modtagelse af afgørelsen og tilføj remindere (90 dages ankefrist m.m.).
- Kontroller skatteopkrævninger: sammenlign nye opkrævninger med den korrigerede vurdering – fejl sker.
- Log ind på Vurderingsportalen minimum én gang om måneden for status og nye dokumenter.
- Rejs nye fejl rettidigt: Oplever du en ny faktuel fejl (fx opdateret BBR-areal), kan der indsendes en anmodning om omprøvning – også efter en tidligere klage.
- Overvej professionel rådgivning når
• forskellen mellem vurdering og markedspris overstiger 10-15 %,
• sagen involverer komplekse forhold (fx flere matrikler, erhvervs-/boligmix), eller
• du overvejer domstolsprøvelse.
Tip: Advokatomkostninger kan i visse tilfælde fradrages som såkaldt procesudgift, hvis sagen når domstolene og har væsentlig betydning for din indkomst/skat.
Med struktureret dokumentation, løbende kontrol og kendskab til dine procesmuligheder er du godt rustet til at sikre en korrekt ejendomsvurdering – og dermed en fair boligskat.